O Que São Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e Como Funcionam

Como Funcionam

Os FII são criados por uma gestora e um administrador, ambos registrados na CVM (Comissão de Valores Mobiliários), esses devem seguir um regulamento que define objetivos, política de investimentos, prazos e taxas, chamado de Estatuto.

Os fundos emitem cotas em uma oferta pública inicial (IPO de cotas) ou em ofertas subsequentes, e então, o dinheiro arrecadado é utilizado para comprar imóveis físicos (shoppings, lajes corporativas, galpões logísticos etc.) ou títulos de crédito imobiliário (CRI, LCI).

Esses ativos então passam a gerar renda, seja através de aluguéis dos imóveis físicos ou então da divida dos créditos imobiliários. Os FIIs são obrigados a distribuirem 95% dos que eles geram em caixa no semestre, segundo a Lei 9779, Art. 10, paragráfico único. Considerando isso, os FII são ativos no qual geram renda com frequência, normalmente todos os mêses, para os cotistas.

E os FII são negociados em bolsa de valores, e isso significa que suas cotas são precificadas em tempo real durante o pregão, e isso quer dizer também que os preços das cotas sofrem volatilidade parecida com as ações, porém os FII, normalmente, apresentam boa liquidez devido ao fato de serem negociados livremente em bolsa.

Tipos de FII

No universo de Fundos de Investimentos Imobilários, temos em essência três tipos diferentes, e uma mistura entre eles:

Tipo	Estratégia de Investimento	Risco e Retorno
Tijolo	Compra imóveis físicos (shoppings, escritórios, galpões) e coloca esses ativos para alugar.	Baixo risco, renda dos aluguéis que são distribuidos + valorização dos imóveis.
Papel	Investe em títulos de crédito imobiliário (CRI, LCI)	Médio risco, renda das dívidas (CRI, LCI) principalmente, a cota desses tipos fundo normalmente “andam de lado”, ou seja, não sobem muito.
Hibrido	Mistura de imóveis físicos e títulos, ou então mistura estratégias de Tijolo (shoppings com galpões, por exemplo)	Equilíbrio risco/retorno, sendo os dois de cima ao mesmo tempo.
Desenvolvimento	Incorporações, projetos de construção	Alto risco, mas o provento pago por esses fundos são maiores.

Como podemos ver, cada tipo tem seu risco e seu retorno variados dependendo da operação do FII, é bom sempre ficar alerta em qual estratégia o fundo segue e quais sãos riscos e retornos associados a essas operações.

Vantagens e Desvantagens

Os FII tem suas vantagens e desvantagens e aqui fazeremos um resumo de ambos os pontos de vistas, começando pelas vantagens, temos:

• Renda Passiva Mensal: Os fundos, por lei, como vimos anteriormente, fazem a distribuição periódica do dinheiro que é gerado de suas operações.
• Baixa Capital para Investimento: os preços das cotas dos FIIs mercados são bem acessiveis, variando de R$10 a R$150.
• Diversificação: através dos FIIs, é possivel se exposição a vários tipos de imóveis e regiões geográficas, sem a necessidade de se concentrar em um único ativo.
• Liquidez: diferente de imóvel físico, cotas são vendidas em bolsa, e como já foi mencionado anteriormente, as cotas são normalmente liquidas (muitas negociações durante o dia).
• Gestão Profissional: decisões de compra, venda e administração são feitas por especialistas.
• Isenção de IR: para pessoas físicas, rendimentos dos FII distribuídos mensalmente são isentos de IR.

E agora pelo lado das desvanagens, temos:

• Vacância e Inadimplência: Quandos os FIIs tem imóveis vazios, inquilinos inadimplentes ou então inadimplência nas dívidas, fazem com que ocorra redução na distribuição.
• Liquidez em Cenários Extremes: Em crises, pode haver queda no volume de negociação e no preço das cotas, fazendo com que a liquidez diminua substâncialmente.
• Taxas: Os FIIs são fundos e fundos possuem taxa de administração e, possivelmente, taxa de performance, isso pode afetar no retorno final ao investimentos. Por esse motivo, é sempre bom saber quais as taxas dos fundos (podem variar desde 0,5% ao ano até 2% ao ano).
• Baixa Valorização de Capital: Os FIIs tem um foco menor em valorização de preço da cota, a grande parte do retorno para o investidor de FII são nos proventos pagos.

Comparação de FII com Imoveis físico diretamente

Para que possamos ter um visão comparativa na tomada de decisão se devemos investir diretamente em imóveis físicos ou investir em FII, abaixo faço uma comparação para se considerar:

Aspecto	FII	Imóvel Físico Diretamente
Investimento Mínimo	Baixo (a partir de R$ 10–R$150)	Alto, muitas vezes na casa das centenas de milhares de reais.
Liquidez	Alta, negociada em bolsa de valores	Baixa, é necessário vender diretamente a um comprador, o que pode levar muitos meses e até anos.
Gestão	Gestão profissional pela gestora do fundo.	Responsabilidade do proprietário.
Diversificação	Fácil, é possível investir em vários fundos com estratégias e em regiões diferentes com pouco dinheiro.	Difícil, não é possivel comprar “um pedaço” de um imóvel, por esse motivo, o capital necessário para diversar é muito alto.
Custos de Manutenção	Incluídos na taxa de administração do fundo	IPTU, reformas, condomínio etc.

Os FII podem ter muitas vantagens em relação ao investimento direto em imóveis físicos, isso considerando do ponto de vista de investimentos, se caso o objetivo é para usufruto do imóvel (morar), então essa comparação muda significativamente.